Immobilienblase in der Schweiz verändert ihre Form

Die betroffenen Regionen verändern sich, das Blasenrisiko ist jedoch unverändert groß. Der Bundesrat versucht, die Banken über höhere Einlagen zu mehr Vorsicht auf dem Immobilienmarkt zu bewegen. Die lassen sich jedoch nichts vorschreiben und bringen neue Immobilienfonds auf die Finanzmärkte.

Die Immobilienblase in der Schweiz verändert sich stetig, ist aber immer noch existent. Im vergangenen halben Jahr hat es eine Verschiebung auf dem Immobilienmarkt gegeben: In sechs Bezirken der Schweiz bestehen Anzeichen einer Immobilienblase. In fünf davon sind diese schwach ausgeprägt, in einem stark. im August 2013 bestanden noch in drei Bezirken starke und in zwei Bezirken schwache Anzeichen einer Blasen-Situation. Das geht aus dem Immobilien-Report der ETH Zürich und comparis.ch hervor.

Auch wenn die Anzahl der Bezirke, in denen die Blasengefahr als „kritisch“ eingestuft wird, gesunken ist, muss der Immobilienmarkt dafür in anderen Regionen der Schweiz genauer überwacht werden. Gestiegen ist das Blasenrisiko in Dielsdorf, Pfäffikon, Locarno, See-Gaster und Hochdorf. Diese Bezirke könnten die Grenze zum kritischen Status erreichen. Im Bezirk Bülach ist das bereits der Fall, hier ergab die Analyse weiterhin starke Anzeichen einer Immobilienblase für Wohnungen.

Etliche weitere Gebiete stehen unter Beobachtung, aber noch nicht genau überwacht. Dazu gehören Zürich und Zürichsee (Hinwil, Horgen, Uster, Höfe, March), Bezirke im weiteren Einzugsgebiet beliebter Wohnlagen (Aarau, Baden, Lenzburg, Münchwilen in der Deutschschweiz und Monthey in der Romandie) sowie Lausanne. Lediglich in Jura-Nord vaudois gibt die Analyse eine Entwarnung.

Interessenten sollten sich in Gebieten mit dem Status ‚kritisch‘, ‚zu überwachen‘ oder ‚zu beobachten‘ vorerst mit einem Immobilienkauf „zurückhalten“, sagt Felix Schneuwly, Mediensprecher von comparis.ch. Die Gebiete mit den höchsten Immobilienpreisen liegen etwas weiter entfernt vom Einzugsgebiet der Zentren, so sind dies zum Beispiel Bezirke rund um Zürich sowie in den Kantonen Luzern und St. Gallen.

Um die Blasengefahr nicht ausufern zu lassen, will der Bundesrat weiter gegen ein übermässiges Wachstum auf den Immobilien- und Hypothekarmärkten vorgehen. Banken werden ab Juni 2014 dazu verpflichtet werden, das Eigenkapital für Wohnbauhypotheken von 1 auf 2 Prozent zu erhöhen.

Der Bundesrat begründet seine Entscheidung wie folgt:

„Im derzeitigen Niedrigzinsumfeld führte die anhaltend starke Zunahme der Hypothekarkredite und der Immobilienpreise für Wohnliegenschaften dazu, dass sich die Ungleichgewichte weiter verstärkt haben. Diese Ungleichgewichte stellen ein erhebliches Risiko für die stabile Entwicklung der Volkswirtschaft und damit auch für die Stabilität des Bankensektors dar…Die Verschuldung durch Hypothekarkredite ist im vergangenen Jahr weiter angestiegen und hat im Verhältnis zu den Einkommen ein besorgniserregendes Niveau erreicht…Auch gibt es nach wie vor Anzeichen für eine hohe Risikobereitschaft seitens der Banken bei der Vergabe von Wohnhypotheken.“

Die Banken sollen demnach für die gesteigerte Kreditnachfrage fit gemacht werden. Gleichzeitig soll die Nachfrage durch diese Maßnahme gedämpft werden. Das scheint jedoch nicht zu wirken. Denn auch auf dem Finanzmarkt geht es hoch her. Die Banken setzen wieder auf steigende Kurse bei Immobilien-AGs.

„In einer Studie zum europäischen Immobiliensektor macht die UBS Investmentbank unter Einbezug der Dividenden über die kommenden 12 Monate ein Aufwärtspotenzial von zehn Prozent aus“, berichtet das Finanzmagazin Cash.ch. Auch die Berenberg Bank schätzt Immobilien-AGs wieder als lukrative Investition ein und „hält die Vorbehalte in Bezug auf die Situation am Schweizer Immobilienmarkt für übertrieben.“

Raiffeisen bringt einen eigenen Immobilienfonds auf den Markt. Der Raiffeisen Futura Immo Fonds  „ermöglicht Anlegern, sich am Aufbau eines Immobilienportfolios zu beteiligen und damit an der Entwicklung des Schweizer Immobilienmarktes teilzunehmen“, heißt es in einer Pressemitteilung. Dabei liegt das Hauptaugenmerk auf Wohnliegenschaften. Immobilien seien ein „unverzichtbarer Bestandteil eines Anlageportfolios“ und versprächen „hohe Erträge“.

Die Ökonomen der Grossbank UBS halten einen baldigen Preiszerfall auf dem Immobilienmarkt für unwahrscheinlich. Die Einwanderung, die Zinsentwicklung sowie eine allfällige Verschärfung der Kreditvergaberegulation werde die Zukunft des Immobilienmarktes beeinflussen, so die Bank. „Auf die momentane leichte Abschwächung – die dann im Nachhinein als Zwischentief erkannt würde – dürfte direkt die „Superkompensation“ folgen, bei der ein deutlich höheres Preisniveau erreicht wird, berichtet die Tageszeitung Der Bund.

Die UBS rechnet mit einer Preissteigerung von 2 Prozent für 2014. Wegen der erwarteten „Superkomensation“ ist die Tendenz der Preisentwicklung danach steigend. Der Immobilienmarkt gestaltet sich dynamischer denn je. Käufer und Interessenten lassen sich bei den Konditionen und bei der Abwicklung von Hypotheken von Dienstleistern wie comparis.ch beraten, die die Flut der Informationen als Marktlücke erkannt und daraus ein Geschäftsmodell entwickelt haben.

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