Blasen-Risiko bleibt: Schweizer Immobilien-Markt kühlt sich nur leicht ab

Im ersten Quartal des laufenden Jahres ist der Immobilienpreis-Index der UBS erstmals seit langem leicht gesunken.

Der Immobilienblasenindex der Schweizer Großbank UBS sank im ersten Quartal leicht von zuvor 1,41 auf 1,38 Punkte. Damit wird eine leichte Entspannung der Preisentwicklung auf dem florierenden Immobilienmarkt des Landes angezeigt. Ab einem Wert von 2 geht die UBS von einer Blasenbildung bei den Preisen aus. Eine Blase platzt dann, wenn die Preise nach vorangegangenem starken Anstieg unerwartet und deutlich absinken. Der aktuelle Wert von 1,38 liegt weiterhin im Risikobereich – der zweithöchsten Gefahrenstufe des Index.

„Getrieben wurde der Rückgang durch stagnierende, nominale Eigenheimpreise, eine Abnahme der Nachfrage nach Eigentumswohnungen als Investitionsobjekte und ein tieferes Kreditvolumenwachstum. So fiel das Vorjahreswachstum der Hypothekarvolumen mit 2,9 Prozent auf den tiefsten Stand der letzten 15 Jahre. Die anhaltend schwache Einkommensentwicklung verhinderte jedoch vorerst eine deutlichere Abnahme der Ungleichgewichte auf dem Wohnimmobilienmarkt“, heißt es im „UBS Swiss Real Estate Bubble Index“ zu den Hauptgründen für die Entwicklung.

Damit hat sich die Situation auf Quartalssicht kaum verändert – auf lange Sicht ist das Risiko einer Preisblase allerdings deutlich gestiegen. Als der Index zum ersten Mal im Jahr 2011 erhoben wurde, lag der Wert bei 0,63 Punkten. Dabei stiegen alle Subindizes an: „Mittlerweile werden 6,2 Jahreshaushaltseinkommen zum Kauf eines durchschnittlichen Eigenheims benötigt; 2011 waren es noch 5,5. Zum Kauf einer vergleichbaren Eigentumswohnung sind 29 Jahresmieten notwendig, nach noch 27,5 Jahresmieten in 2011. Und die Hypothekarverschuldung der privaten Haushalte kletterte in diesem Zeitraum von 170 auf 190 Prozent des verfügbaren Einkommens“, schreibt die UBS.

Die UBS unterteilt in Gefahren- und Monitoring-Regionen. Bei den besonders bedrohten Gefahrenregionen handelt es sich um den Großraum Zürich rund um den Zürichsee, die Gegenden um Zug, Luzern, Lugano und Basel und praktisch das gesamte Schweizer Ufer des Genfer Sees.

Die Politik reagiert bereits seit geraumer Zeit mit verschiedenen Maßnahmen gegen die Preisentwicklung. So verteuert ein mit dem Vertragswerk Basel III eingeführter Kapitalpuffer die Hypothekarkreditvergabe für Banken, weil eine stärkere Eigenmittelhinterlegung notwendig wurde. Seit dem Jahr 2012 müssen Antragsteller für Hypotheken zudem mindestens 10 Prozent des Kaufpreises in echten Eigenmitteln vorhalten, wozu keine Ansprüche an die Pensionskasse mehr hinzugerechnet werden können.

Von einer echten Blase könne manchen Beobachtern zufolge in der Schweiz sowieso keine Rede sein. Diese weisen darauf hin, dass das für Blasen typische Motiv der reinen Spekulation auf Gewinnsteigerungen und schnelle Wiederverkäufe fehle. Zudem mache die Schweizer Grundstückgewinnsteuer kurzfristige Käufe und Verkäufe unattraktiv. Betrachte man die Preisentwicklung über einen längeren Zeitraum, falle auf, dass der aktuelle Anstieg im Grunde genommen eine Kompensation für die Preisnachlässe in den 1990er Jahren darstelle.

Die UBS bleibt weiterhin wachsam. „Der aktuelle Indexstand in der Risikozone impliziert eine Überbewertung des Marktes. Dass die Entwicklung des Eigenheimmarkts seit 2011 nicht die typischen Muster einer Immobilienblase wie explosive Preis- und Verschuldungsentwicklung aufwies, ist kein Grund zur Entwarnung. Die seit 2014 beobachtete Abschwächung der Preisentwicklung ist den vorhandenen Kreditrestriktionen und dem steigenden Angebot geschuldet. Diese soll aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass in den letzten fünf Jahren die Abhängigkeit des Eigenheimmarkts von tiefen Zinsen und auch dessen Fallhöhe bei sich verschlechternden Marktbedingungen auf dem Immobilienmarkt deutlich gestiegen ist“, heißt es in der Analyse.

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